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ASEANへの進出法務、アジアでの不動産取引の法務サポートの仕事を行っている日本人弁護士が最新情報をお伝えします

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ここ数日、カンボジアでも寒波が猛威を振るっており、朝は20℃台弱と日本人にとっては少し肌寒いレベルです。他方、出社時のカンボジア人スタッフはオフィスで震えています笑

明日からは少しずつ気温が上がってくるようです。

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今日は、記事を書く機会があり、その際に土地法 第10章「区分所有権」を日本語に翻訳しましたので、ご参考にされて下さい(下記は非公式訳ですので、ご自身の責任でご利用下さい。)。

10

区分所有権

 

175

 区分所有権とは、数人の所有に属する、専有部分と共用部分に分けられた区画に分けられた不動産の所有権をいい、区分所有者各人が、その専有部分についての所有権と共用部分についての共有持分を有する。

 

176

1  区分所有者は、本法律に従った、共用部分に関する区分所有者の義務に加え、管理方法及び保守に関する規則を定めた内部規約を作成することができる。

2  前項の規則が存在しない場合、区分所有者は、本法律177条から185条に従うものとする。

 

177

 区分所有者は、その専有部分について、共用部分を侵害せず、他の区分所有者の共用部分の利用を妨害又は阻害しない限りで、完全な権利を行使する。区分所有者は、自由に、その専有部分を譲渡、賃貸、用益権の設定、使用・居住権の設定、抵当権の設定、又は、担保の設定を行うことができる。但し、区分所有者は、その専有部分に地役権を設定することができない。

 

178

 専有部分とは、特定の区分所有者の独占的な使用に供される、区分所有建物又は敷地の全ての部分をいう。各専有部分の形及び広さは、不動産権利証に記載されるものとする。

 

179

1  共用部分とは、区分所有者全員又は特定の数名の区分所有者の使用又は利益に供する区分所有建物又は敷地の全ての部分をいう。

2  特に、次の各号に掲げるものについては共用部分に含まれる。

  ① 土地、前庭、庭園及び通路

  ② 専有部分が接する、壁、区分所有建物の躯体、並びに、水道管、電気配線及びガス管を含む共用設備

  ③ 煙突の管及び先端

  ④ 共用のサービス提供場所

3  次の各号に掲げる付属の権利は共用部分とみなす。

  ① 地下に存在する物質を発掘する権利

  ② 前庭、庭園又は庭に新たな建物を建築する権利

  ③ 前庭、庭園又は庭を掘削する権利

  ④ 共用部分に関する互有の権利

  ⑤ 共用のため(数個の占有に供される場合を含む)の区分所有建物の屋上に建物を建築する権利

    但し、区分所有建物の所有者は、自分だけのため又はその権利を譲渡するために、区分所有建物の屋上に建物を建築することができない。

  ⑥ 上記各号は公の秩序に反してはならない。

 

180

1  区分所有建物の共用部分、又は、敷地を、専用するために改装した区分所有者は、これらを原状回復する義務を負うものとする。この場合、当該区分所有建物は、本法律257条に定める罰則の対象となるものとする。

2  共用部分を自己のために占有する区分所有者以外の者は、違法に占有された建物を返還し、また、原状回復しなければならないものとする。

3  監督行政庁は、前2項の区分所有者の権利に関する権利証を発行しない。監督行政庁が当該権利証を発行した場合、当該監督行政庁は共犯者であるとみなす。当該監督行政庁は、前2項に定める違法な占有者を確実に立ち退かせる任務を有する。

4  前各項はまた、所有権及び公の秩序を直接及び完全に無視した者に対して罰則を科すること、並びに、本法律公布前の違反行為に適用することをその趣旨とする。

 

181

 共用部分は、区分所有者の共有に属する。区分所有者は、共用部分の保守を確実に行うものとする。この保守にかかる責任は、各区画の価値に応じて按分するものとする。

 

182

 隣接する専有部分を隔てる壁は、本法律第11章に定める互有の壁とみなす。

 

183

 共用部分及び共用部分に付属する権利は、専有部分と分離して分割、処分又は競売の対象とすることができない。

 

184

1  区分所有者は、役員会又は執行委員会による管理主体を設置することができる。この管理主体は、全区分所有者が出席し、各区画の価値の割合に従った総会において選任されるものとする。管理主体は、多数決によって、区分所有権の保守について決定することができる。

2  区分所有者は、区分所有者総会における決定、特に、共用部分に関する、保守及び公の秩序についての決定に拘束されるものとする。

3  総会決議事項に従わない区分所有者、及び、総会決議が定める義務を履行しない区分所有者に対し、これらの義務の履行を強制するために訴訟を提起することができる。

4  管理主体が存在しない場合、区分所有権の管理は、区分所有者全員一致の決定によって、直接、行われるものとする。この場合において、区分所有者全員一致の合意に至らず、結果として、管理状態が悪く、区分所有権の価値が低下した時は、各区分所有者は、その他全ての区分所有者の同意を得た後に、裁判所に対して、区分所有権の管理者指名の申請を行うことができる。この管理者に対する報酬は、区分所有権全員で負担するものとする。

 

185

1  監督行政庁は、区分所有者に対し、共益部分の適切な保守を確実に行うための措置を課すことができる。

2  保守費用は、各区分所有者の区画についての費用に応じて、区分所有者が負担するものとする。

3  自己の義務の履行を履行しない、又は、公の秩序に関する規定を順守しない区分所有者は、本法律第258条に定める罰則の対象となるものとする。

 

International New Yearが終わり、中華正月が近づいています(カンボジアには左記に加え、4月にクメール正月があります)。

今日も日中でも30度くらいと一番過ごしやすい時期です(去年より少し暑い気がしますが。。。)。従業員もカーディガンを着たりして出社してきます。

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今日は、ご質問を頂くことの多い、「残存有給(年次有給休暇)の買取り」について少しお話しさせて頂きます。

この点について労働法167条は、

有給休暇を使用する権利を取得する以前に労働契約が終了又は満了した場合、当該労働者には、第166条に基いて算出される金額の保証金が支払われる(第2項)、

前項にかかわらず、年次有給休暇を放棄又は免除するという内容の合意及び有給休暇の大小として保証を行うという内容の労働協約は、全て無効とする(第3項)

と規定しています。

即ち、使用者(会社)は、労働契約終了時には、残存有給を保証金を支払って買い取らなければならず(第2項)、他方、労働契約期間中にこれを買い取った場合、その買取りに関する合意は全て無効となります(第3条)。

この点について、労働期間中の有給買取りに関する合意の有効性について触れた仲裁裁定がありますが、同裁定は、一方当事者が無効を主張していないため、仲裁委員会はこの点について判断しないとしています。

このような裁定によれば、労働期間中の有給買取りは両当事者が何も主張しない場合には問題にはなりません。しかし、労働者との関係がこじれて、買取りを無効と主張された途端に使用者はリスクを負う可能性があります。

また、労働法167条違反は罰金の対象となっています(労働法363条)。
この点、167条3項が規定する残存有給買取りが363条の罰金の対象になるのかは文言上明らかではありませんが、コンプライアンス遵守に関するリスク管理の観点からも、残存有給の買取りには謙抑的な立場を取るべきかと考えます。

皆様、遅くなりましたが、新年あけましておめでとうございます。

今年もカンボジアより、何かお役に立てるような法律知識・情報をご提供できればと思っております。本年もどうぞ宜しくお願い致します。

最近、「カンボジア人から『不動産ライセンスを譲りますよ』と言われたのですが、そんなことできるんですか?」というご質問を頂きました。

これに対する回答ですが、法律上はできません(カンボジアですので、何かしらの方法を使えばできるのかもしれませんが。。。)。

この点については、2007年経済財務省「Prakas Professional Certificate and Licensing to Valuers, Appraiser and Estate Agents」11条が、「(不動産鑑定士、不動産仲介人の)証明書又はライセンスは他の者に譲渡することができない」と明記しています。

このような話も出回っているみたいなので、カンボジアでビジネスをされている方、する予定がおありの方はお気を付け下さい。